预算案能否降房价? 风险泡沫难消VS楼市拐点将现

来源：澳华财经在线　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2017-05-15

　　上周公布的联邦预算案中，一个焦点问题是如何解决住房可负担性问题。除允许首次置业者使用养老金账户购房、对海外购房者额外征税以外，还对负扣税增加了一定的限制。这些举措是否会降低房价？目前市场出现了两种截然不同的观点。

　　穆迪：几乎不会对楼市风险有直接的影响

　　国际评级机构穆迪对联邦政府的政策效果持有较为消极的看法。在最新的穆迪投资者报告中，研究人员的结论是新预算案的房价可负担性措施“几乎不会对控制澳大利亚房地产市场风险产生直接的影响”。

　　穆迪认为，首次置业者储蓄计划、增加房屋供给以及对房产投资者增加税收等政策，可能从长期看会对本地居民购房有利，但在工资增长停滞的当前时期，并不会有效地缓解楼市风险，这些风险包括房价继续上涨，家庭债务持续增长。

　　报告中说：“对大多数借款人来说，在目前的低利率环境中房贷按揭的可负担性还是良好的，但是储蓄率的降低、家庭负债率上升、‘只还利息’和投资房贷的增加都是风险上升的信号。”

　　穆迪认为，金融环境的变化，银行住宅按揭贷款损失风险的上升，更重要的是这些风险扩散到整个经济中去，如家庭消费的减少，都会减弱房贷借款人的抗风险能力。

　　穆迪还对预算案中新增的银行存款税提出批评，指出该税会对大银行的利润增长造成压力。分析人士估计五大银行的税前利润将会因此减少3.8%。考虑到目前的低利率、信贷增长乏力、新业务的激烈价格竞争、更高的资本金要求以及信贷成本上升等因素，银行的收入和盈利能力已经放慢了增速。新存款税对银行来说可谓雪上加霜。

　　最近各大银行对部分现有房贷提高了利率，澳竞争与消费者委员会(ACCC)建议，为遏制银行过于强势的定价能力，应对住宅按揭贷款的定价进行问询。

　　报告认为，“此外预算案还宣布了其他一些措施，例如引入住宅按揭贷款的价格制定的询问式干预，这使得银行无法将这一新增的税赋转移给客户”。

　　反方观点：负扣税改革将减少公寓投资需求

　　ACB News《澳华财经在线》报道，SQM 研究机构分析师Louis Christopher 认为，预算案中对负扣税新增的限制，会形成投资房产市场中的一个转折点。

　　莫里森在发言中提出，联邦政府将使用“解剖刀”而非“大榔头”式的负扣税改革，内容包括政府将不再允许住宅房产投资者将交通费用拿来抵税，以及非新购的工厂和设备折旧都不允许用来抵扣税收。

　　对于房产投资者来说，他们不再可以用二手房产中的空调、灶具、洗碗机等物品，以及公寓中的公用设施如电梯、健身房等来折旧。

　　一些研究机构分析师说，这些折旧约占澳洲所有投资项折旧的50%。按照预算案，未来四年政府将从这一项上增加2.6亿元税收，但对投资者来说可能意味着增加数千元的成本。

　　Christopher 认为，这可能会使悉尼和墨尔本的房地产市场需求减少。“我认为已有足够的因素导致今年下半年市场趋冷。银行说要将新的存款税转移给股东或客户，而我认为负扣税的折旧限制会是钉上棺材的最后一颗钉子。我们在下半年会看到房产投资需求大幅回落。”

　　目前房产交易保持活跃，房产大数据公司CoreLogic的数据显示，上周房产拍卖量和清盘率都有所上升。全国清盘绿为76.2%，前一周为73%；拍卖量为2376套，比前一周的1689套跳升41%。悉尼的清盘率明显增加，从前一周的73.8% 增至上周的79.4%；墨尔本的清盘率则有所下降，从前一周的77.5%减至上周的76.8%。但两大城市的拍卖量都有大幅增加，悉尼为938套，墨尔本为1092套。

　　但Christopher 预测本周的房价指数会开始下行；一些投资型产品，如公寓的供给增速将会减缓，因为很多开发商在销售时都将折旧好处作为一个卖点；当公寓供给减少时，房租还会上涨。

　　“这些改革将会对投资者产生很大影响，尤其是减少了他们每年申报的抵扣成本，由此减少了他们的现金流。这会导致投资者的财务状况更紧张，也使想要买第二套住宅的投资者望而却步。”

　　数据机构BMT的首席执行官Bradley Beer在给客户的提示中写道，“房产是负收入还是正收入都无关紧要，但二手房市场的需求将要下降。”

　　ACB News《澳华财经在线》报道，知名房产中介机构AllenWargent的董事Pete Wargent认为，风险最大是那些持有才一年的房产，这些房产价格将要下跌，这对房屋批建尤其是短期投资者将产生不利影响。那些租金回报率较低的投资者将更为艰难，“这是这个行业中的可怕变化”，“足以冷却市场，降低清盘率”。

　　MCG数据调查机构判断，这一政策将提高住宅房产投资者的税后持有成本，而这一新增的成本将要么转嫁给租房者，要么减少可租房市场的房源，无论怎样都会致使房租继续上涨。

　　一些业内人士呼吁，联邦政府应对房产负扣税与工商业负扣税做出清楚的区分，以免对市场造成过大的冲击。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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