优化商品房供给结构是应时之举

来源：中国金融新闻网　　作者：马梅若　　发布时间：2017-04-10

　　近期，北京市楼市新政层层加码，直击炒学区房、假离婚等因房价激增而产生的社会经济问题。

　　市场各方对这种铁腕措施存在争议。其中，一个广受关注的现象是，已经签约但尚未正式网签、批贷的购房者，特别是以房换房者受到政策影响，导致进退失据。一方面，激增的首付比例让购房者无力继续履约；另一方面，违约代价沉重，意味着或面临巨额损失。面对看似仍在上涨的房价，购房者似乎再难搭上“入市”的快车。

　　当然，这个难题并非绝对无解。已有其他限购、限贷政策升级的城市明确表示，新政正式颁布前，已经签订的购房协议不受影响。但是，透过部分家庭之忧，有几个更重要的问题仍值得思考。

　　其一，代价沉重的调控是否有效。

　　本轮楼市调控政策不限于北京。据不完全统计，仅3月份，限购、限贷政策出台或升级的城市和地区已超30个。而且，这一数字或将持续增多。

　　这种密集的调控似曾相识。去年9月末到10月份，号称“史上最严楼市调控政策”纷纷出台。而力度、密度颇大的调控，为何这么快就又来一次？

　　这或许不是因为成效显著，值得复制。实际上，过去多年来反反复复的调控政策早已说明，尽管短期内严格的楼市新政会对市场起到震慑作用和信号作用，但归根结底，指令式措施终究治标不治本。而楼市波动过程中政策的时松时紧更令市场难以琢磨。统计数据显示，房地产调控往往落入“小跌大涨”甚至“越调越涨”的怪圈。这种对房价不断上涨的预期才是很多家庭“错失”买房机会的根源。

　　其二，中长期改革目标如何与短期平稳发展兼顾？

　　中长期发展要戳泡沫，而短期发展则要稳市场；中长期发展要有铁腕“断臂”之魄力，短期发展则要有路径依赖。如何平衡二者之间的矛盾显然不只是楼市的难题。鉴于房地产体量之大、牵涉行业之多、与民生关系之密切，其也与金融业稳健发展具有不可回避的关系，如何处理这一矛盾显得尤为迫切。一方面，政策的时松时紧固然增加了灵活性，但长此以往不利于市场形成稳定预期。百姓摸不透局面，反而放大了某些所谓的从业者、知情者投机、炒作的声音；另一方面，尽管中长期改革已经在推进，但只谈中长期的调控机制难解燃眉之急。

　　当然，这并不是说楼市困局无路可破。其实，房价上涨的一个重要原因在于供不应求。但细察相关应急调控措施不难发现，无论是限购还是限贷，大多是从需求侧进行调节。那么，短期内除了行政手段的“限”，是否还有其他办法为热点城市的楼市高烧“降温”？

　　增加供给即是选项之一。今年的《政府工作报告》明确提出，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。这一要求并非无的放矢。以北京为例，尽管北京地区房价多年来持续上涨，但北京商品住宅供地仍不断紧缩，实际供应量从此前的978公顷逐年递减至2016年的103公顷。其中，2016年北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%。

　　对此，北京市已经开始从供给数量和供给结构上进行调整。一是新房、住宅土地供应将双增加。根据最新发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年，北京住宅供地计划也相应调增，此次计划供应住宅用地1200公顷，其中国有建设用地1000公顷，集体建设用地200公顷，以保障30万套住房建设需求。

　　二是建设多层级的住房市场，租售并举，满足不同层次的居住需求。北京市目前正抓紧修改《北京市房屋租赁管理若干规定》，推动《北京市住房租赁管理条例》修改，以法规完善租房市场。实际上，中国住房自有率并不算低，真正的问题不只是买房难，更有“租房苦”。无论是大城市正在疯狂上涨的租房成本，还是房东动辄提出断租或增租金要求，让租户不得不在城市内不断迁徙。在这种情况下，买房有时候甚至成为被迫的选择。

　　当然，从更长期的角度来看，户籍制度改革，教育、医疗等资源的合理分配，财税体制的配套改革，区域经济的再平衡以及新产业、新动能的培育是让楼市热潮降温的治本之举。但是，在不断靠“限”来堵购房需求数年之后，适当通过加大合理供应来疏解购房需求，缓解刚需购房情绪，打击炒房者释放出的“一房难求”噪音，未尝不是合理的应时之举。

　　总之，目前购房群体固然有投资、投机需求，但更不乏的是无奈。这种无奈是看涨预期下担心失去购房机会的无奈，也是无自住房时在城市里颠沛流离的无奈。优化供给数量和供给结构，等同于告诉购房者：没关系，有房可住，也有价格合理的房子可买；也是告诫投机者：别得意，市场上会有更实惠的优质房源提供。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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